В стране созданы, создаются, продаются-покупаются, дарятся, сдаются в аренду, передаются в залог и т.п. миллионы объектов недвижимого имущества. При этом права, закрепляющие принадлежность этих объектов определенному лицу, ограничения таких прав и обременения таких объектов имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 8.1 ГК РФ).

 

Требование о государственной регистрации прав на недвижимость (далее – Регистрация) имеет особенности. Так, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъясняется, что договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество пока еще не было зарегистрировано в ЕГРН, не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН) в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в ЕГРН не внесена запись об ином.

Государственная регистрация прав на недвижимость (далее – Регистрация) связана с множеством проблем, в особенности что касается объектов, права на которые возникли до момента вступления в силу ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии со ст. 6 указанного ФЗ права признаются юридически действительными при отсутствии введенной им Регистрации. Регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Однако при Регистрации возникших после введения его в действие перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения его в действие сделки с объектом недвижимого имущества, Регистрация возникшего до введения его в действие обязательна.

Как разъясняется в п. 11 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленумов) юридические лица являются собственниками имущества, перешедшего в порядке реорганизации. Если в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, то право собственности, принадлежавшее реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику), переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о Регистрации перехода права собственности в Росреестр после завершения реорганизации. Если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРП (ЕГРН), правоустанавливающими являются (1) документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также (2) документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

При этом проблему зачастую составляет представление Росреестру документов правопредшественника, свидетельствующих о приобретении им права собственности на недвижимое имущество (2). Простой случай указан в Постановлении Пленумов: акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его Регистрации в ЕГРН становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт. С документами, свидетельствующими о праве собственности на недвижимое имущество государственных и муниципальных предприятий, как правило, порядок.

В связи с неурегулированностью многих отношений, связанных с Регистрацией, возникающие конфликты и споры выносятся на разрешение суда. ВС РФ в Определении от 21.03.2018 № 51-КГ18-1 со ссылкой на положения ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) «О государственной регистрации недвижимости» указывает, что судебные акты являются основанием для осуществления Регистрации прав в течение 5 рабочих дней с даты поступления в Росреестр вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить Регистрацию.

Например, покупателю Росреестром было отказано в Регистрации перехода права собственности на здание на основании договора купли-продажи в связи с ликвидацией продавца. Заявление о Регистрации требуется подавать обеим сторонам договора, и право собственности продавца должно быть зарегистрировано. Но оно не было зарегистрировано. Суд посчитал договор купли-продаж и действительным, покупатель выкупную сумму продавцу уплатил, никакие третьи лица, в том числе публичные образования, правопритязания на здание не заявляют, в соответствие с решением суда Росреестр был обязан зарегистрировать переход права.

Как разъясняется в п. 62 Постановления Пленумов, при отсутствии вследствие ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за Регистрацией перехода права собственности. Отказ Росрееестра зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для Регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает Росреестр по Регистрации перехода права собственности.В связи с отказами Росреестра в Регистрации ввиду отсутствия документов, свидетельствующих о переходе права собственности на недвижимость, и Регистрации права у отчуждателя недвижимости принято обращаться в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности. По смыслу абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ, разъясняется в п. 20 Постановления Пленумов, отсутствие Регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении 15-летного срока приобретательной давности. При этом, однако, следует учитывать, что приобретает право собственности на имущество (приобретательная давность) гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником недвижимости, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным имуществом, однако владеющим не по договору (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Арбитражным судом Новосибирской области удовлетворено несколько исков о признании права собственности заявителей на недвижимость в силу приобретательной давности. Но при внимательном анализе судебных дел складывается впечатление, что истцы на самом деле приобрели имущество на основании сделок.

Общие положения об основаниях Регистрации установлены в п. 1 ст. 8.1 ГК РФ: «В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения». Эти положения конкретизируются в п. 2 ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) «О государственной регистрации недвижимости», в котором перечисляются основаниями для осуществления Регистрации.

Это акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; межевой план, технический план или акт обследования, карта-план территории; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.

Например, для Регистрации при реорганизации юридического лица в форме разделения или выделения требуется представить Росреестру решение участников юридического лица или его уполномоченного органа о разделении (выделении) и передаточный акт; для Регистрации права на созданное здание, сооружение – разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию (за исключением случаев, когда не требуется разрешение на строительство) и правоустанавливающий документ на земельный участок под объектом (например, акт о предоставлении земельного участка, договор аренды).

ВАС РФ в Постановлении Президиума от 15.06.2010 № 365/10 по делу № А33-14295/2008 подчеркнул, что разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию служит необходимым и достаточным основанием для возникновения права собственности на этот объект. Росреестр при наличии такого разрешения не вправе требовать представления каких-либо еще документов, таких, как, например, технический паспорт, акт приема-передачи. Встречаются случаи, когда разрешение не может быть представлено.

По общему правилу такое разрешение выдается органами государственной власти или органами местного самоуправления (ч. 2 ст. 55 ГК РФ). Следовательно, оно находится в распоряжении этих органов, и Росреестр может получить его в порядке межведомственного взаимодействия. Заявитель вправе предоставить такой документ по собственной инициативе.

Из ст.ст. 26, 27 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) «О государственной регистрации недвижимости» видно, что Росреестр может отказать в Регистрации в 57 случаях. Один из таких случаев - не представлены документы, необходимые для осуществления Регистрации. Поэтому возникает вопрос, что делать, если таких документов не найти, они утрачены. Такое зачастую случалось особенно относительно объектов недвижимости, созданных в далеком прошлом.

Бывает, необходимые документы пытаются «нарисовать». Оправдывая подделки тем, что документы в действительно существовали и никакого обмана нет. Указанный ФЗ предусматривает основанием для отказа в Регистрации представление документов, не являющихся подлинными.

Законный путь предусмотрен в гл. 27 АПК РФ: арбитражный суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение для возникновения, изменения или прекращения прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Суд рассматривает дела об установлении факта, в частности, владения и пользования юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недвижимым имуществом как своим собственным.

Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением об установлении фактов, имеющих юридическое значение, только если у заявителя отсутствует возможность получить или восстановить надлежащие документы, удостоверяющие эти факты, и если федеральным законом или иным нормативным правовым актом не предусмотрен иной внесудебный порядок установления соответствующих фактов.

В случае, если при рассмотрении дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, выясняется, что возник спор о праве, арбитражный суд оставляет заявление об установлении фактов, имеющих юридическое значение, без рассмотрения, о чем выносит определение. В определении заявителю и другим заинтересованным лицам разъясняется их право разрешить спор в порядке искового производства.

Решение арбитражного суда об установлении факта, имеющего юридическое значение, является основанием для регистрации такого факта или оформления прав, которые возникают в связи с установленным фактом, соответствующими органами и не заменяет собой документы, выдаваемые этими органами.

Как следует из правоприменительной практики, получить решение суда об установлении факта, имеющего юридическое значение, в силу которого может быть осуществлена Регистрация права собственности в отсутствие необходимых документов, не очень просто. Решение арбитражного суда об установлении факта, имеющего юридическое значение, указано в Определении ВАС РФ от 28.04.2012 № ВАС-3209/12 по делу № А65-4342/2011, является основанием для регистрации такого факта или оформления прав, которые возникают в связи с установленным фактом, соответствующими органами и не заменяет собой документы, выдаваемые этими органами.

С учетом положений норм права суд пришел к выводу о том, что факт, который просит установить заявитель, не может повлечь для него те правовые последствия, на которые он рассчитывает, так как решение суда об установлении факта приемки государственной приемочной комиссией в эксплуатацию объекта само по себе не является основанием для Регистрации права собственности на этот объект недвижимости. Такое решение не является основанием возникновения в отношении него вещных прав. Суд указал, что общество не лишено возможности обратиться в арбитражный суд с заявлением об установлении факта владения и пользования указанным имуществом как своим собственным.

В Определении ВАС РФ от 27.11.2008 № 15165/08 по делу № А81-1065/2008 указывается, что в полномочия суда по заявлению об установлении фактов, имеющих юридическое значение, не входит признание вещного права за заявителем. Признание или отказ в признании такого права происходит в рамках рассмотрения соответствующего иска. Именно в этом случае решение суда об удовлетворении иска является основанием для регистрации права в ЕГРН.

Таким образом, на практике может сложиться ситуация, когда сомнений в принадлежности права собственности заявителю нет, но подтвердить данное право нельзя, поскольку, например, отсутствуют надлежащим образом оформленные правоустанавливающие документы. В этом случае установление факта владения и пользования недвижимым имуществом как своим собственным имеет самостоятельное значение, поскольку позволяет заменить судебным решением недостающие документы.

Как показывает правоприменительная практика, при рассмотрении таких дел истцами суду представляются самые различные документы и доводы. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии регистрации, разъясняется в п. 36 Постановления Пленумов, право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Но тут же следует опровержение: факт нахождения имущества на балансе лица сам по себе не является доказательствами права собственности.

С этой позицией трудно согласиться. В балансе юридического лица отражается имущество, принадлежащее ему на праве собственности. Право аренды или пользования же отражается на забалансовых счетах. Если согласиться с позицией судов, то в дополнение к записи на счетах можно представить в Росреестр такие доказательства, как уплата налога на недвижимость, отсутствие в ЕГРП записей о праве собственности на спорный объект. Акцент в Постановлении Пленумов сделан на факт «сам по себе». Но этот факт в совокупности с другими фактами может подтверждать обоснованность требования об установлении имеющего юридическое значение факт владения объектом недвижимости как собственным.

В силу п. 1 ст. 225 ГК РФ вещь, собственник которой неизвестен, признается бесхозяйной. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет Росреестром, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

С учетом этого суду при рассмотрении заявления об установлении имеющего юридическое значение факта владения заявителем объектом недвижимости как своим собственным необходимо привлекать к участию в деле орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом. Этот орган пояснит об отсутствии считать объект бесхозяйной вещью. Несмотря на то, что право собственности заявителя не зарегистрировано, отсутствуют правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, уполномоченный орган не считает, что объект не имеет собственника. На его глазах и при его участии заявитель приобрел объект. В правопримеиительной практике правоохранительной практике этот довод не встречается. Тем, кто обращается в суд с рассматриваемым заявлением, рекомендуется приводить его суду.

Можно применить такой прием. Уполномоченной орган обращается в суд с иском о признании права собственности на бесхозяйный объект недвижимости, суд в иске отказывает. Как следствие в соответствии с Определением ВС РФ от 20.03.2018 № 5-КГ18-3 объект может быть приобретен в собственность в силу приобретательной давности.

С учетом вышеизложенного, перспективы Регистрации прав на недвижимое имущество можно считать благоприятными.