Если организация покупает право аренды земельного участка у физического лица, у последнего образуется налогооблагаемый доход. А у организации возникает вопрос: является ли она НДФЛ-агентом в отношении такого дохода?

По общему правилу арендатор по договору аренды земельного участка вправе передать свои права и обязанности третьему лицу, уведомив об этом арендодателя, если договором не предусмотрено иное.

Если организация арендует земельный участок у физлица, она признается налоговым агентом в отношении его доходов в виде арендной платы. И обязана в общем порядке удерживать с них НДФЛ. При условии, что физлицо не является ИП и не платит налог с таких доходов самостоятельно в рамках применяемого им налогового режима.

Плата за перенаем земельного участка — облагаемый НДФЛ доход физлица — первоначального арендатора.

Вместе с тем, поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора по договору аренды, перенаем должен осуществляться с соблюдением правил уступки права требования и перевода долга. Само право аренды участка следует рассматривать в качестве имущественного права, в том числе для целей Налогового кодекса. А по доходам от продажи имущественных прав, в том числе от уступки права требования, физические лица отчитываются и платят НДФЛ самостоятельно. Поэтому физлицу — первоначальному арендатору нужно самому перечислить в бюджет налог с таких доходов, а также задекларировать их, подав 3-НДФЛ в свою ИФНС.

Организация — новый арендатор не признается налоговым агентом в отношении таких доходов. Поэтому не обязана ни удерживать с них налог, ни отражать их в 6-НДФЛ, в том числе если физлицо — работник ее организации. Кстати, работник может не знать особенностей законодательства, поэтому лучше предупредите его об обязанности перечислить налог и подать 3-НДФЛ.