Как организации-арендатору определить срок, с учетом которого рассчитывается ППА, если срок договора аренды не определен? Как определить ставку дисконтирования?
Требования стандарта (ФСБУ 25/2018) не действуют в отношении бессрочной аренды. Специалисты рекомендуют определять наиболее вероятный срок, чтобы сделать договор срочным и подвести под действие стандарта. Общий подход к определению договорного срока приведен в письме Минфина от 04.10.2021 № 07-01-09/80036. Ведомство рекомендует обращать внимание наследующие обстоятельства:
- Можно ли с достаточной уверенностью спрогнозировать продление или прекращение договора.
- Какие обстоятельства влияют на принятие решения о продлении или прекращении.
- Какова прошлая практика в отношении аналогичных договоров.
В итоге вывод о возможном сроке становится оценочным суждением бухгалтера. Следовательно, срок аренды должен быть аргументирован и не может быть выбран в произвольном порядке. Для принятия решения анализируйте содержание, а не юридическую форму договора, примите во внимание следующие обстоятельства:
- Наличие законодательных ограничений. Например, статья 610 ГК РФ ограничивает максимальный срок аренды недвижимости и земель 49 годами,
- Срок эксплуатации предмета аренды,
- Наиболее вероятный срок, исходя из условий договора, предыдущей практики и прочих условий.
Таким образом, в отношении договоров, заключенных на неопределенный срок, может применяться схожий порядок оценки срока договора с договором, заключенным на определенный срок.
Ставка дисконтирования может быть определена исходя из внутренней ставки доходности или исходя из ставки, по которой арендатор привлекает или мог бы привлечь заемные средства на срок, сопоставимый со сроком аренды.
Арендатор признает предмет аренды на дату предоставления предмета аренды в качестве права пользования активом с одновременным признанием обязательства по аренде, если не установлено иное (п. 10 ФСБУ 25/2018).
Обязательство по аренде первоначально оценивается как сумма приведенной стоимости будущих арендных платежей на дату этой оценки (п. 14 ФСБУ 25/2018).
Приведенная стоимость будущих арендных платежей определяется путем дисконтирования их номинальных величин. Дисконтирование производится с применением ставки, при использовании которой приведенная стоимость будущих арендных платежей и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды становится равна справедливой стоимости предмета аренды. При этом негарантированной ликвидационной стоимостью предмета аренды считается предполагаемая справедливая стоимость предмета аренды, которую он будет иметь к концу срока аренды, за вычетом сумм, указанных в пп. «е» п. 7 ФСБУ 25/2018, которые учтены в составе арендных платежей.
В случае если ставка дисконтирования не может быть определена, применяется ставка, по которой арендатор привлекает или мог бы привлечь заемные средства на срок, сопоставимый со сроком аренды (п. 15 ФСБУ 25/2018).
Таким образом, ставка дисконтирования может быть определена как:
- внутренняя ставка доходности, в случае если по окончании срока договора аренды предмет аренды переходит в собственность организации (абз. 1 п. 15 ФСБУ 25/2018);
в иных случаях (абз. 2 п. 15 ФСБУ 25/2018):
- процентная ставка, по которой организация привлекает заемные средства, на срок, сопоставимый со сроком аренды;
- процентная ставка, по которой организация смогла бы привлечь заемные средства, на срок, сопоставимый со сроком аренды (в данном случае может быть использована информация о средневзвешенной процентной ставке по кредитам, предоставленным кредитными организациями нефинансовым организациям в рублях).