На балансе в составе ОС (группа жилые дома) числится общежитие на 200 мест 1981 г. постройки как один объект. Амортизацию мы не начисляем (числится износ). А в кадастровом учете из этого объекта выделено несколько комнат. В выписке ЕГРЮЛ числится и само общежитие и комнаты отдельно. Вопрос: как правильно вести бухгалтерский и налоговый учет. Надо начислять амортизацию или нет?  Как правильно организовать аналитический учет?

Прежде всего нужно позаботиться о документальном подтверждении операции по разделению здания на отдельные помещения и цели раздела (ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, п. 1 ст. 9 Федерального закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ, п. 1 ст. 252, ст. 313 Налогового кодекса РФ)

Для этого рекомендуем подготовить:

• приказ руководителя о выделении частей здания общежития (комнаты);
• бухгалтерскую справку, содержащую обоснованный расчет стоимости каждой из частей здания (комнат) и оставшейся части общежития;
• документы, подтверждающие площадь выделенных объектов и основания для регистрации (выписка из ЕГРЮЛ, кадастрового учета Росреестр). 

  Следующий этап – нужно разработать методику распределения первоначальной стоимости и начисленной амортизации (износа) между объектами.

  Проще всего определять стоимость каждого вновь образованного объекта пропорционально доле его площади в общей площади здания. Такой алгоритм предложили специалисты Минфина России в письме от 6 октября 2011 г. № 03-03-06/1/632.

  В бухучете выделяемые помещения как самостоятельные объекты должны оставаться в составе основных средств. Поскольку собственник здания не меняется, отразить операцию можно внутренними записями по счету 01 «Основные средства» (Инструкция по применению плана счетов № 94н, письмо от 2 марта 2010 г. № 03-05-05-01/04). В учете должны быть сделаны следующие записи:

  Дт 01 аналитика «Помещение 1» Кт 01 аналитика «Здание общежития» - выделена часть здания;

  Дт 01 аналитика «Помещение 2» Кт 01 аналитика «Здание общежития» - выделена часть здания (второе и т. д. помещение).

  Поскольку по Общежитию амортизация не начислялась, а начислялся износ, за балансом на счете 010 распределение амортизации в данном случае не будет, распределяются суммы износа аналогичным способом – пропорционально площадям:

  Дт 010 аналитика «Помещение 1» Кт 010 аналитика «Общежитие»- обособлено начислен износ по выделенному помещению;

  Дт 010 аналитика «Помещение 2» Кт 010 аналитика «Общежитие» и т.д.

  Также можно квалифицировать данную операцию как частичное выбытие отдельных помещений (п. 40 ФСБУ 6/2020) Перечень случаев, при которых происходит выбытие объектов основных средств, является открытым. В качестве выбытия, по нашему мнению, можно рассматривать и разделение одного основного средств на несколько объектов основных средств. Стоимость выбывающего объекта при этом подлежит списанию с бухучета.

  Формирование первоначальной стоимости каждого из новых объектов может быть отражено по дебету счета 08. Представляется, что определять ее необходимо исходя уже из остаточной стоимости выбывшего актива. При этом надо помнить, что разделение одного объекта на несколько не приводит ни к уменьшению, ни к увеличению экономических выгод. Поэтому в такой ситуации нет оснований для отражения в учете прочего расхода в размере остаточной стоимости выбывающего имущества и прочего дохода в виде стоимости принимаемых к учету объектов. Списание с баланса, то есть выбытие одного объекта основных средств, компенсируется постановкой на учет других объектов недвижимости. Такой вариант целесообразно применять, если планируется часть здания оставить на балансе для использования в качестве основного средства, а часть выделенных помещений продать.

  Записи в учете будут следующими:

  1) на дату разделения: Дт 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кт 01 субсчет «Здание Общежития» -  списана стоимость здания;

  2) Кт 010 аналитика «Здание общежития» -  списан износ по зданию;

  3) Дт 08 аналитика «Помещение 1» Кт 01 субсчет «Выбытие основных средств» - часть стоимости здания включена в первоначальную стоимость выделенного помещения;

  4) Дт 08 аналитика «Помещение 2» Кт 01 субсчет «Выбытие основных средств» -  часть стоимости здания включена в первоначальную стоимость выделенного помещения и т. д.

  5) Далее выделенные части здания включаются в состав ОС:

  Дт 01 аналитика «Помещение 1» Кт 08 аналитика «Помещение 1»;

  Дт 01 аналитика «Помещение 1» Кт 08 аналитика «Помещение 2»

  6) Распределяем начисленный износ по выделенным объектам:

  Дт 010 аналитика «Помещение 1» - обособлено начислен износ по выделенному помещению;

  Дт 010 аналитика «Помещение 2» и т.д.

  В программе 1С: Бухгалтерия данные операции можно сделать через документ «Разукомплектация ОС» или как «Частичное выбытие ОС», либо бухгалтерской справкой. В техническом плане отражения данных операций вам лучше обратиться к нашим специалистам по 1С:.

  Что касается начисления амортизации, то правило о том, что по объектам жилищного фонда начисляется не амортизация, а износ, действовало в ПБУ 6/01 до 2006 года (п. 2 Приказа Минфина от 12.12.2005 № 147н, п. 10 Изменений, утв. Приказом Минфина от 12.12.2005 № 147н). Начиная с бухгалтерской отчетности за 2006 год, п. 17 ПБУ 6/01 предусматривал начисление износа по жилью только некоммерческими организациями. По многочисленным разъяснениям Минфина, это изменение относилось лишь к объектам, принятым организацией к бухучету после вступления в силу Приказа, которым было утверждено  – т.е. к объектам, поставленным на счет 01 начиная с 01.01.2006  (Письма Минфина от 07.06.2006 № 03-06-01-04/129, от 06.07.2006 № 03-06-01-04/141, от 20.09.2006 № 03-06-01-02/41).

  Учитывая разъяснения Минфина, поскольку общежитие было введено в эксплуатацию до 01.01.2006, то организация не вправе была начислять по нему амортизацию, то есть для данного основного средства действовал порядок, установленный на дату введения основного средства в эксплуатацию – начисление износа.

  В ФСБУ 6/2020 (вступило в силу с 01.01.2022), которое заменило собой ПБУ 6/01, понятия износа нет, поэтому организация должна начислять амортизацию по всем объектам ОС (за исключением инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости, земельных участков и объектов природопользования, используемые для реализации законодательства РФ о мобилизационной подготовке и мобилизации (п. 28 ФСБУ 6/2020)).

  Для перехода на новые правила учета предусмотрен пересчет накопленной амортизации и балансовой стоимости объекта с корректировкой финансового результата в межотчетный период (т.е. до начала проводок за 2022 г.) (п. 48-51 ФСБУ 6/2020).

  ФСБУ 6/2020 не содержит специальных переходных положений о соотнесении признаваемой накопленной амортизации с числящимся в учете организации за балансом накопленном износом. Однако в данном случае можно воспользоваться Рекомендацией Р-135/2022-НКО, которая как раз и разъясняет порядок списания износа и начала начисления амортизации по объектам с начисленным износом:

  «Некоммерческая организация, принявшая решение отражать последствия изменений учетной политики в связи с началом применения ФСБУ 6/2020 в соответствии с пунктом 49 Стандарта, признает на начало отчетного периода, начиная с которого применяет Стандарт, накопленную амортизацию, определяя ее в соответствии со Стандартом исходя из первоначальной стоимости, признанной до начала применения Стандарта в соответствии с ранее применявшейся учетной политикой, ликвидационной стоимости и соотношения истекшего и оставшегося срока полезного использования, определенного в соответствии со Стандартом. При этом другие составляющие балансовой стоимости основных средств не пересчитываются, сравнительные показатели за период, предшествующий отчетному, также не пересчитываются. Накопленный за балансом износ основных средств списывается» (п. 2 Рекомендаций Р-135/2022-НКО).

  Следуя данной методике, в межотчтеный период по состоянию на 31.12.2021 необходимо было сделать следующие записи:

  - Дебет 84 Кредит 02 - признана накопленная амортизация (определенная по правилам ФСБУ 6/2020, в вашем случае это величина начисленного износа на дату перехода 01.01.2022), на величину которой скорректирована нераспределенная прибыль организации;

  - Кредит 010 - списан начисленный ранее износ по объектам ОС.

  Начиная с 01.01.2022 амортизацию необходимо начислять по каждому выделенному объекту ОС (комнаты в общежитии) и отдельно по зданию Общежития исходя из распределенной пропорционально площадям первоначальной стоимости и ожидаемого срока эксплуатации (п. 35-27 ФСБУ 6/2020).

  Для налогового учета объекты жилого фонда (в частности, общежитие и комнаты в нем) согласно официальной позиции не признаются амортизируемым имуществом, используемому для извлечения дохода, следовательно амортизационные отчисления по ней не учитываются для целей налогообложения прибыли п. 1 ст. 257 НК РФ, п. 1 ст. 256 НК РФ, письмо Минфина России от 24.01.2019 № 03-03-06/1/3843). Аналогичная позиция также изложена в письмах Минфина России от 16.04.2007 № 03-03-06/2/69 и от 24.11.2014 № 03-03-06/2/59534.

  Согласно второй позиции, к которой ранее придерживалось финансовое ведомство, Объект жилого фонда признается амортизируемым имуществом, если сдается в аренду. См., например, письма Минфина России от 07.12.2009 № 03-03-06/2/231 и УФНС России по г. Москве от 12.03.2012 № 16-15/020628@.

  Обращаем внимание, что в судебной практике сложилась третья позиция, в соответствии с которой объект жилого фонда, в частности, служебная квартира, признается амортизируемым имуществом. См., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.07.2009 по делу № А33-14312/2006.