Вопрос: Подскажите на квартиру начисляется амортизация, если она сдается в аренду не сотрудникам? 

Ответ: Да, на квартиру начисляется амортизация в налоговом учёте (для налога на прибыль), если она сдаётся в аренду не сотрудникам (третьим лицам). Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом признаётся имущество, которое:

• находится в собственности организации;
• используется для извлечения дохода;
• имеет срок полезного использования более 12 месяцев и первоначальную стоимость более 100 000 руб. (с 2023 года).

Квартира, приобретённая или используемая специально для сдачи в коммерческую аренду (не сотрудникам), полностью соответствует этим критериям. Доход от арендных платежей подтверждает использование для извлечения дохода, поэтому она включается в состав амортизируемых основных средств (10-я амортизационная группа по Классификации ОС). Амортизацию начисляют в общем порядке с месяца, следующего за вводом в эксплуатацию (или с месяца передачи в аренду).

Вопрос: Предоставление в пользование жилых помещений освобождается от обложения НДС?

Ответ: По поводу обложения НДС:

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ не подлежат обложению НДС: «услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности».Это освобождение:

• безусловное — применяется автоматически;
• не зависит от системы налогообложения арендодателя (ОСНО, УСН, АУСН и др.);
• не зависит от статуса арендатора (физлицо, ИП, организация, сотрудник или не сотрудник);
• не зависит от того, является ли предоставление платным или частично платным.

Таким образом, арендная плата за жилое помещение (квартиру, комнату и т.п.), которое по кадастру имеет статус жилого, НДС не облагается ни в каком случае.Единственные исключения (когда НДС всё-таки нужно начислять):

1. Объект по выписке ЕГРН имеет нежилое назначение (например, апартаменты, нежилое помещение).
2. Помимо арендной платы отдельно выставляются иные услуги:

• коммунальные платежи сверх тарифа;
• услуги по управлению, содержанию, уборке, ремонту и т.п. Эти услуги облагаются НДС в общем порядке.

Если квартира сдаётся не сотрудникам (в коммерческую аренду третьим лицам), никаких дополнительных ограничений или условий для применения освобождения нет. Освобождение работает точно так же, как и при сдаче любому другому арендатору.