Вопрос: Наша организация владеет земельными участками сельскохозяйственного назначения, которые мы сдаем в аренду. Ранее мы сами вели на них сельскохозяйственную деятельность и платили земельный налог по ставке 0,3%. Недавно налоговая инспекция прислала письмо с вопросом о правомерности применения этой ставки. Если арендатор использует землю не по назначению, какая ставка будет — 0,6% или 1,5%? Как разобраться в этом вопросе?

Ответ: Сдача земель сельскохозяйственного назначения в аренду — распространенная практика для многих российских компаний. Но когда налоговая инспекция начинает задавать вопросы о применении льготной ставки 0,3%. Давайте разберемся, как правильно определить налоговую ставку и избежать доначислений, с учетом общих правил для всей России и нюансов регионального законодательства. Что говорит закон?

Земельный налог в России регулируется статьей 394 Налогового кодекса РФ. Если ваши участки относятся к землям сельскохозяйственного назначения или находятся в зонах сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используются для сельскохозяйственного производства — например, для выращивания культур или животноводства, — вы можете применять льготную ставку 0,3% от кадастровой стоимости (абзац второй подпункта 1 пункта 1 статьи 394 НК РФ). Это правило действует по всей стране, от Калининграда до Владивостока. Однако, если земля используется не по назначению — например, для строительства, складирования или других коммерческих целей, — или вовсе простаивает, ставка вырастает до 1,5% (подпункт 2 пункта 1 статьи 394 НК РФ). Важно: слухи о ставке 0,6% (якобы удвоение 0,3%) не находят подтверждения в НК РФ или разъяснениях налоговых органов. Если земля не используется для сельского хозяйства, ставка сразу становится 1,5%, без промежуточных значений (письмо ФНС России от 21.02.2020 № БС-4-21/3081@).

Аренда и налог: кто отвечает за использование?

Когда вы сдаете землю в аренду, ставка налога зависит от того, как арендатор использует участок. Если он занимается сельским хозяйством — сажает картофель, разводит коров или выращивает ягоды, — вы сохраняете право на ставку 0,3%. Это подтверждают:

• Письмо Минфина России от 08.08.2006 № 03-06-02-04/119: Арендодатель может применять льготную ставку, если арендатор использует землю для сельскохозяйственного производства.
• Постановление ФАС Московского округа от 22.04.2013 по делу № А41-27239/12: Суд поддержал право собственника на ставку 0,3%, если арендатор ведет сельхоздеятельность.
• письмо ФНС России от 17.07.2025 № БС-4-21/6776@;
• Определение ВС РФ от 26.06.2025 № 309-ЭС25-172.

Но если арендатор превратил поле в парковку, склад или просто оставил землю без дела, налоговая инспекция вправе применить ставку 1,5%. Это закреплено в Определении Верховного Суда РФ от 09.02.2024 № 305-ЭС24-559, где подчеркивается, что нецелевое использование исключает льготу. Более того, налогоплательщик обязан доказать, что земля используется по назначению (письмо ФНС России от 17.07.2025 № БС-4-21/6776@, ссылающееся на Определение ВС РФ от 26.06.2025 № 309-ЭС25-172).

Региональные особенности: проверяйте местные законы

Хотя НК РФ устанавливает максимальные ставки (0,3% и 1,5%), конкретные значения определяют муниципалитеты, но они не могут быть выше уровня, определённого Налоговым кодексом РФ (НК РФ). Это закреплено в статье 394 НК РФ. Если местными законами не установлены размеры ставок земельного налога, то налог рассчитывается исходя из ставок, установленных Кодексом (п. 3 ст. 394 НК РФ).

Например, в Алтайском крае в Барнауле для сельскохозяйственных земель, используемых по назначению, ставка составляет 0,3%, а при нецелевом использовании — 1,5%. В других регионах, таких как Краснодарский край или Московская область, ставки могут варьироваться в пределах этих максимумов, а иногда быть даже ниже (например, 0,1% для определенных категорий земель). Чтобы избежать сюрпризов, обязательно изучите нормативные акты вашего муниципалитета. Они публикуются на сайтах местных администраций или в базах, таких как «КонсультантПлюс». Это особенно важно, если налоговая инспекция уже запросила подтверждение ставки.

Как ответить налоговой?

Письмо от налоговой инспекции — сигнал, что вам нужно обосновать применение ставки 0,3%. Если арендатор использует землю для сельского хозяйства, соберите доказательства:

• Выписка из ЕГРН: Подтверждает, что участок относится к землям сельскохозяйственного назначения.
• Договор аренды: В нем должно быть указано, что земля используется для сельскохозяйственного производства.
• Документы от арендатора: Акты осмотра, отчеты о посевах, справки о сельхозпродукции.

Если же земля используется не по назначению или простаивает, налоговая вправе доначислить налог по ставке 1,5% за период, начиная с выявления нарушения (письмо ФНС от 21.02.2020 № БС-4-21/3081@). В таком случае рассмотрите возможность пересмотра условий аренды, чтобы вернуть целевое использование и сохранить льготу.

Что делать дальше?

• Проверьте, как арендатор использует землю: Запросите у него документы, подтверждающие сельскохозяйственную деятельность.
• Изучите местные законы: Уточните ставки в нормативных актах вашего муниципалитета.
• Подготовьте ответ налоговой: Ссылайтесь на статью 394 НК РФ, письмо ФНС от 21.02.2020 № БС-4-21/3081@, письмо Минфина от 08.08.2006 № 03-06-02-04/119 и местные акты. Приложите доказательства целевого использования или признайте нецелевое, если оно имеет место.

Заключение

Сдача сельскохозяйственных земель в аренду не лишает права на льготную ставку 0,3%, если арендатор использует их для сельского хозяйства. Но при нецелевом использовании или простое земли ставка вырастет до 1,5% — это правило действует по всей России. Чтобы не ошибиться, проверьте местные нормативные акты и подготовьте убедительные доказательства для налоговой, задавайте нам вопросы, также можем помочь в составлении обоснованного и емкого ответа в налоговую. Источники:

• Статья 394 НК РФ
• Письмо ФНС России от 17.07.2025 № БС-4-21/6776@
• Письмо ФНС России от 21.02.2020 № БС-4-21/3081@
• Письмо Минфина России от 08.08.2006 № 03-06-02-04/119
• Определение ВС РФ от 26.06.2025 № 309-ЭС25-172
• Определение ВС РФ от 09.02.2024 № 305-ЭС24-559

Постановление ФАС Московского округа от 22.04.2013 № А41-27239/12