В разных регионах РФ продолжается волна доначислений НДС физическим лицам, которые получали арендную плату на систематической основе и, как правило, в существенных объемах (когда физлицо сдает в аренду несколько земельных участков). Но иногда налоговики задают вопросы даже в случаях, когда годовой доход незначительный. А в таком случае большинство арендодателей земои сельхозназначения подвержены риску доначисления НДС. Кроме удержанного налоговым агентом НДФЛ, проверяющие сообщают о необходимости доначисления с сумм арендной платы еще и НДС.

Давайте разберемся, так ли это (действительно ли физлицо при сдаче в аренду участков осуществляет предпринимательскую деятельность и обязано заплатить НДС)?

В прошлом номере нашего журнала мы помещали Письмо Минфина России от 20.03.2019 № 03-07-14/18462, в котором ведомство указывает, что операции по сдаче физлицом в аренду юрлицу земельного участка согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ признаются объектом налогообложения НДС.

По мнению чиновников, несмотря на то, что владельцем участка является физлицо, которое вроде как согласно 1. ст. 143 НК РФ не является плательщиком НДС, от обязанности оплаты налога это не освобождает, поскольку в действительности предпринимательская деятельность осуществляется, хоть и без статуса ИП.

По уже сложившейся арбитражной практике суды на стороне контролирующих органов (Определение ВС РФ от 20.07.2018 № 16-КГ18-17, Определение ВС РФ от 08.04.2015 № 59-КГ15-2, Постановление АС ЗСО от 24.04.2018 N Ф04-582/2018 по делу № А70-6897/2017 и др.).

 

В соответствии с ч. 1 ст. 34 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Получение доходов от сдачи имущества в аренду не всегда является незаконным предпринимательством.

 

ФНС в специальном письме (от 25 февраля 2013 г. № ЕД-2-3/125@) приводит признаки ведения предпринимательской деятельности.

«Согласно п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

На основании ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

  • изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
  • учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
  • взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
  • устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

    Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.

    При наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица».

     

    Таким образом, сами налоговики разъясняют, что закон связывает обязанность регистрировать ИП только с деятельностью особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. 

    Но понять, когда имеет место именно «деятельность особого рода», не всегда легко, т.к. четких законодательно установленных критериев предпринимательской деятельности нет.

    Но если руководствоваться вышеуказанным Письмом ФНС, риски по сдаче земельных участков в аренду отсутствуют, если:

    - активность физических лиц в отношениях с арендаторами минимальна (например, заключен долгосрочный договор и больше никаких «телодвижений» не происходит);

    - объектов, сдаваемых в аренду, немного (доход несущественный);

    - история приобретения имущества свидетельствует об отсутствии умысла ведения предпринимательской деятельности (получение по наследству, в дар, покупка для себя).

     

    Что же делать, если Вы или арендодатель вашей организации получили «письмо счастья»? И как быть, если налоговый орган уже доначислил НДС?

     

    Сначала нужно все же понять: велась ли предпринимательская деятельность или нет: путем определения наличия признаков такой деятельности (указанных в Письме ФНС от 25 февраля 2013 г. № ЕД-2-3/125@ - см. выше) именно в Вашей конкретной ситуации.

    Конечно же, простой бабушке-«пайщице» регистрировать ИП не нужно.

    Но зачастую главным арендодателем выступает аффилированное лицо - директор предприятия или его собственник. Если физлицо сдает несколько участков, скупает их и увеличивает сдаваемые площади в аренду – конечно, это уже предпринимательская деятельность.

    А с возникновением обязанностей налогоплательщика должны возникать и права, в том числе право претендовать на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, предусмотренное ст. 145 НК РФ.

    Согласно п. 1 ст. 145 НК РФ организации и индивидуальные предприниматели, за исключением организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих систему налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (единый сельскохозяйственный налог), имеют право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога (далее в настоящей статье - освобождение), если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций или индивидуальных предпринимателей без учета налога не превысила в совокупности два миллиона рублей.

    Лица, использующие право на освобождение, должны представить не позднее 20-го числа месяца, начиная с которого используется данное право, соответствующее письменное уведомление и документы, к которым относятся:

    - выписка из бухгалтерского баланса (для организаций);

    - выписка из книги продаж;

    - выписка из книги учета доходов и расходов и хозяйственных операций (для индивидуальных предпринимателей).

    Такой вывод можно сделать из дела № А70-907/2017, которое прошло несколько стадий, и в конечном итоге спор был разрешен Судебной коллегией по экономическим спорам ВС РФ - Определение от 03.07.2018 № 304-КГ18-2570, в котором суд принял сторону налогоплательщика.

    Согласно данному определению были даны ссылки на Постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33 (п. 2): при толковании п. 3 ст. 145 НК РФ судам необходимо исходить из того, что налогоплательщик лишь информирует налоговый орган о своем намерении использовать право на освобождение, а последствия нарушения срока уведомления законом не определены. При этом в силу закона такое уведомление может быть произведено и после начала применения освобождения.

    Для случаев, когда о необходимости уплаты НДС лицу становится известно по результатам мероприятий налогового контроля, проведенных инспекцией (в случае изменения квалификации деятельности налогоплательщика), порядок реализации права на освобождение от уплаты налога Налоговым кодексом РФ не установлен. Однако отсутствие установленного порядка не означает, что указанное право не может быть реализовано предпринимателем (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 3365/13).

     

    Подводя итог, сообщаем порядок действий в случае таких операций:

    1. Определяем, велась ли предпринимательская деятельность в конкретной ситуации или нет (признаки такой деятельности указаны в Письме ФНС от 25 февраля 2013 г. № ЕД-2-3/125@).

    2.1. Если предпринимательской деятельности нет (а у мелких «пайщиков» ее нет), то аргументировать налоговой отсутствие необходимости регистрации физлиц-арендодателей в качестве ИП, можно следующим:

    - отсутствует активность физических лиц в отношениях с арендаторами (один долгосрочный договор);

    - объектов, сдаваемых в аренду, немного (доход несущественный);

    - история приобретения имущества свидетельствует об отсутствии умысла ведения предпринимательской деятельности (получение по наследству, в дар, покупка для себя).

    2.2. Но если предпринимательская деятельность «налицо» - здесь варианта два:

    - если доход от сдачи в аренду участков (или иного имущества) меньше 2 млн. руб. за квартал – можно направить в ИФНС уведомление об освобождении обязанности исчисления и уплаты НДС, либо даже без такого заявлять о своем праве на освобождение (например, в возражениях на акт налоговой проверки);

    - если выручка больше 2 млн. руб. в квартал – воспользоваться правом на освобождение не получится, а значит, требования инспекции об уплате НДС нужно будет удовлетворить. В этом случае можно только ходатайствовать об уменьшении штрафных санкций.

    И в дальнейшем рекомендуем арендодателю зарегистрировать ИП (с целью минимизации рисков) и перейти на УСН.

     

    Если Вам нужна помощь именно в Вашей ситуации, наши специалисты готовы разобраться и дать уже непосредственные советы и рекомендации.