При продаже земельных долей физическому лицу важно заранее определить налоговую базу: НДФЛ может рассчитываться не с цены договора, а с кадастровой стоимости с учетом регионального коэффициента.

От этого зависит и размер налога, и возможность применения вычета.

Разберем пример: физическое лицо продает несколько земельных долей, а совокупная цена сделки составляет 1,8 млн рублей. Для расчета НДФЛ этой суммы может оказаться недостаточно.

Какая сумма попадет в налоговую базу

Доход от продажи недвижимости для НДФЛ определяется по специальному правилу. Сравниваются цена договора и кадастровая стоимость объекта, умноженная на установленный коэффициент. Доходом признается большая величина. [п. 2 ст. 214.10 НК РФ]

По общему правилу используется коэффициент 0,7, однако субъект РФ вправе установить иной размер в пределах, предусмотренных НК РФ. Поэтому перед расчетом налога бухгалтеру или самому продавцу нужно проверить региональный закон.

Например, если цена продажи земельных долей составляет 1,8 млн рублей, а кадастровая стоимость с применяемым коэффициентом дает 2,1 млн рублей, для целей НДФЛ доход составит 2,1 млн рублей, а не 1,8 млн.

Это принципиальный момент: простое уменьшение цены договора не всегда снижает налог.

Практика 2026. Перед оформлением сделки стоит отдельно проверить кадастровую стоимость каждой продаваемой доли, дату возникновения права собственности и региональный коэффициент. Именно эти параметры определяют дальнейший расчет.

Когда НДФЛ платить вообще не придется

Первым нужно проверить не вычет, а возможность полного освобождения дохода от налога по сроку владения. Если минимальный срок владения соблюден, доход от продажи освобождается от НДФЛ. [п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ]

В общем случае применяется срок пять лет. Трехлетний срок действует для ряда специальных оснований приобретения имущества, в частности при наследовании, дарении от близкого родственника, приватизации, а также для имущества, право собственности на которое возникло до 1 января 2016 года. [п. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ]

При этом срок владения нужно определять по каждому объекту отдельно. Документы должны подтверждать дату возникновения права.

Есть еще одно существенное ограничение. Освобождение и имущественный вычет не применяются к доходам от продажи имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности. [пп. 4 п. 2 ст. 220, п. 17.1 ст. 217 НК РФ]

Поэтому перед расчетом налога нужно установить не только дату приобретения доли, но и характер ее использования.

Если срок владения не дает освобождения

Тогда у продавца есть два основных механизма уменьшения налогооблагаемого дохода.

Первый вариант — имущественный вычет до 1 млн рублей по доходам от продажи недвижимости. [пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ]

Причем миллион не предоставляется отдельно на каждую земельную долю. Лимит применяется совокупно ко всем соответствующим объектам, проданным налогоплательщиком в течение налогового периода. [пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ]

В нашем примере при доходе для НДФЛ в размере 1,8 млн рублей расчет будет выглядеть следующим образом:

— доход для целей налогообложения — 1,8 млн рублей;

— имущественный вычет — 1 млн рублей;

— налоговая база — 800 тыс. рублей;

— НДФЛ по ставке 13 % — 104 тыс. рублей.

Если же кадастровое правило увеличит доход до 2,1 млн рублей, после применения вычета база составит 1,1 млн рублей, а НДФЛ — 143 тыс. рублей.

Вместо вычета можно заявить расходы

Второй вариант — уменьшить доход на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением имущества. [пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ]

Этот механизм может оказаться выгоднее миллиона рублей, если доли ранее приобретались за значительную сумму.

Например, доход для целей НДФЛ составляет 1,8 млн рублей, а подтвержденные расходы на приобретение продаваемых долей составляют 1,35 млн рублей. Тогда налоговая база составит 450 тыс. рублей, а НДФЛ — 58,5 тыс. рублей.

Если подтвержденные расходы равны или превышают доход, определенный по правилам НК РФ, налоговая база может быть сведена к нулю.

Для подтверждения расходов понадобятся договор приобретения, платежные документы, банковские выписки и другие документы, позволяющие установить фактическую оплату.

Обратите внимание. Сравнивать расходы нужно не только с ценой, указанной в договоре продажи. Сначала определяется доход по ст. 214.10 НК РФ, после чего выбирается наиболее выгодный законный механизм уменьшения базы.

Можно ли распределить продажи между годами

Лимит имущественного вычета относится к налоговому периоду. Поэтому при наличии нескольких самостоятельных объектов продажу части имущества можно осуществить в одном году, а части — в следующем. Тогда лимит вычета применяется отдельно за каждый налоговый период.

Само по себе распределение сделок по разным годам не запрещено. Однако искусственное формирование договоров исключительно ради получения налоговой выгоды может стать предметом оценки по правилам ст. 54.1 НК РФ.

Поэтому экономическая и юридическая самостоятельность каждой сделки должна соответствовать ее реальному содержанию.

Почему снижение цены договора не всегда помогает

Распространенная ошибка — уменьшить цену земельной доли в договоре, рассчитывая пропорционально снизить НДФЛ.

Если договорная цена уже ниже кадастровой стоимости с применяемым коэффициентом, дальнейшее снижение цены налоговую базу не уменьшит. Для НДФЛ будет использоваться более высокая кадастровая величина.

Одновременно продавец может получить меньше денег по договору, не получив никакой налоговой экономии.

Еще более рискованный вариант — указывать одну сумму в договоре, а фактически получать другую. Такая схема создает налоговые и гражданско-правовые риски и не является законным способом оптимизации налога.

Что проверить до сделки

До подписания договора продавцу земельных долей целесообразно последовательно проверить:

— правовой статус каждой доли и дату возникновения права собственности;

— кадастровую стоимость и коэффициент, действующий в соответствующем субъекте РФ;

— соблюдение минимального срока владения;

— использование земли в предпринимательской деятельности;

— сумму документально подтвержденных расходов на приобретение;

— возможность применения имущественного вычета;

— необходимость представления декларации и уплаты налога.

Если налог после всех расчетов возникает, физическое лицо самостоятельно исчисляет НДФЛ и представляет 3-НДФЛ. Покупатель имущества у физического лица в такой ситуации налоговым агентом не становится. [пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ]

При продаже в 2026 году декларацию необходимо представить до 30 апреля 2027 года, а исчисленный налог уплатить до 15 июля 2027 года.

Главное правило для расчета простое: сначала определяется доход по ст. 214.10 НК РФ, затем проверяется освобождение по сроку владения, после чего сравниваются имущественный вычет и подтвержденные расходы. Считать налог только от цены договора рискованно, особенно когда кадастровая стоимость выше цены сделки.