Мы заключили с сотрудником «Договор найма жилого помещения  и зем. участка с последующим выкупом».  Договор заключен на срок до 31.01.2027г. По условиям договора сотрудник обязан ежемесячно вносить платеж в размере 20 000 руб. Прошу вас дать разъяснения в письменной форме, как  правильно отразить  операции по данному договору в бух.учете.  

В данном случае договор найма соотвествует признакам финансовой аренды 

п.25 ФСБУ 25

 Объекты учета аренды классифицируются арендодателем в качестве объектов учета неоперационной (финансовой) аренды, если к арендатору переходят экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности арендодателя на предмет аренды. Соблюдением указанного условия является любое из следующих обстоятельств:

а) условиями договора аренды предусмотрен переход к арендатору права собственности на предмет аренды;

б) арендатор имеет право на покупку предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату реализации этого права;

в) срок аренды сопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды останется пригодным к использованию;

г) на дату заключения договора аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды;

д) возможность использовать предмет аренды без существенных изменений имеется только у арендатора;

е) арендатор имеет возможность продлить установленный договором аренды срок аренды с арендной платой значительно ниже рыночной;

ж) иное обстоятельство, свидетельствующее о переходе к арендатору экономических выгод и рисков, обусловленных правом собственности арендодателя на предмет аренды.

На дату предоставления предмета аренды арендодатель в качестве актива признает инвестицию в аренду в размере ее чистой стоимости (п. п. 32, 33 ФСБУ 25/2018 "Бухгалтерский учет аренды", утвержденного Приказом Минфина России от 16.10.2018 N 208н). Данный актив представляет собой дебиторскую задолженность. Он отражается на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".

В дебет этого счета арендодатель включает справедливую стоимость предмета аренды. ОС, предоставленное в аренду, списывается с бухучета (п. 34 ФСБУ 25/2018). Справедливая стоимость определяется по правилам МСФО (п. 8 ФСБУ 25/2018).

В течение срока аренды чистая стоимость инвестиции увеличивается на сумму процентов и уменьшается на полученные арендные платежи (без учета НДС) (п. п. 7, 36 ФСБУ 25/2018).

В бухгалтерском учете арендодателя доходы в виде арендной платы не отражаются. В составе доходов он признает проценты, начисленные на стоимость инвестиции в аренду. В данном случае они учитываются в доходах ежемесячно (п. 37 ФСБУ 25/2018). Эти доходы могут включаться (п. п. 4, 5, 7 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н):

- в доходы по обычным видам деятельности, если предоставление имущества в аренду является предметом деятельности организации;

- в прочие доходы - в ином случае.

Процентный доход арендодатель рассчитывает путем умножения чистой стоимости инвестиции в аренду на начало периода, за который определяется доход, на процентную ставку за такой период. В качестве процентной ставки используется ставка, при которой приведенная валовая стоимость инвестиции на дату предоставления предмета аренды равна сумме справедливой стоимости предмета аренды и затрат, понесенных арендодателем в связи с договором аренды (п. п. 33, 37 ФСБУ 25/2018).

Валовая стоимость инвестиции определяется как сумма номинальных величин будущих арендных платежей и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды.

То есть составляется расчет дисконтирования остаточной стоимости земельного участка и здания на срок равный сроку договора найма. Принцип аналогичен расчету дисконтирования по договорам аренды

Ставка дисконтирования считается из графика платежей и выкупной стоимости (в экселе функция Ставка).

Далее делаются записи:

Д-т 76.ЧИА- К-т 01 перевели остаточную стоимость объектов ОС в чистую инвестицию в аренду

Д-т 76.ЧИА- К-т 91.1. Признан ежемесячный процентный доход (по данным расчета)

Д-т 76.НДС- К-т 68.2 Начислен НДС на фактический платеж (по условиям договора)

Д-т 51- К-т 76.ЧИА отражено получение фактического платежа без НДС

Д-т 51- К-т 76.НДС- отражен НДС по фактическому платежу.