Если ИП получил предоплату, когда он еще не был плательщиком НДС, а реализация имущества произошла уже после того, как ИП стал плательщиком НДС, налог платится. И платится со всей стоимости реализации, а не только с «новых» денег.

Ключевое правило установлено пунктом 1 статьи 167 НК РФ: налоговая база по НДС определяется на наиболее раннюю из двух дат — день отгрузки (передачи) или день оплаты. Но это правило применяется только при наличии статуса плательщика НДС.

В 2025 году ИП применял УСН 6 процентов и не являлся плательщиком НДС. Следовательно, обязанности начислять НДС с авансов у него не было, и это абсолютно законно. Однако с 1 января 2026 года, после превышения лимита доходов, ИП утратил освобождение по статье 145 НК РФ и стал плательщиком НДС, применяя ставку 5 процентов в соответствии с пунктом 8 статьи 164 НК РФ.

Передача нежилой недвижимости покупателю по акту в январе–феврале 2026 года означает, что момент реализации приходится на период, когда ИП уже является плательщиком НДС. Следовательно, именно на эту дату формируется налоговая база. И формируется она в полном размере договорной стоимости, независимо от того, когда именно была получена оплата.

Иными словами, НДС 5 процентов начисляется на всю сумму продажи недвижимости, включая ту часть, которая была оплачена авансом в 2025 году. Этот подход стабилен и подтверждается разъяснениями Минфина России, в том числе письмами от 28.02.2013 № 03-07-11/519.

При продаже недвижимости в 2026 году ИП обязан оформить счет-фактуру либо УПД со статусом 1, который заменяет и первичный документ, и счет-фактуру. Это допустимо на основании статьи 169 НК РФ и разъяснений ФНС России. В декларации по НДС заполняются титульный лист, раздел 1, раздел 3 и раздел 9 с отражением операции в книге продаж. Пропуски или неверные коды операций здесь — прямой путь к требованиям и камеральным вопросам.

Таким образом, коллеги, коротко и предельно ясно: если на дату передачи имущества ИП является плательщиком НДС, налог платится со всей суммы сделки, даже если аванс получен раньше. Это не «мнение эксперта», а устоявшаяся норма Налогового кодекса и правоприменительной практики.