В целях первоначальной оценки арендных обязательств предприятие применяет ставку дисконтирования, по которой мог бы привлечь заемные средства на срок, сопоставимый со сроком аренды, для чего обращается в банк с соответствующим запросом.

Предприятие заключает долгосрочные договоры аренды сроком до 49 лет. При этом максимальный срок кредитования на рынке финансовых услуг в настоящее время составляет 30 лет.

Как в данной ситуации предприятие может определить ставку дисконтирования по договорам аренды сроком до 49 лет? 

Значение ставки по ФСБУ 25/2018 определяется п. 15

15. Приведенная стоимость будущих арендных платежей определяется путем дисконтирования их номинальных величин. Дисконтирование производится с применением ставки, при использовании которой приведенная стоимость будущих арендных платежей и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды становится равна справедливой стоимости предмета аренды. При этом негарантированной ликвидационной стоимостью предмета аренды считается предполагаемая справедливая стоимость предмета аренды, которую он будет иметь к концу срока аренды, за вычетом сумм, указанных в подпункте "е" пункта 7 настоящего Стандарта, которые учтены в составе арендных платежей.

В случае если ставка дисконтирования не может быть определена в соответствие с первым абзацем настоящего пункта, применяется ставка, по которой арендатор привлекает или мог бы привлечь заемные средства на срок, сопоставимый со сроком аренды.

То есть к концу срока (через 49 лет) приведенная стоимость будущих арендных платежей (76-07-1 минус 76-07-5) и негарантированная ликвидационная стоимость предмета аренды должны быть равны справедливой стоимости.

Учитывая долгий срок аренды, можно считать, что приведенная стоимость будущих платежей, несущественно отличается от текущей рыночной стоимости предмета аренды. И как раз в ситуации, когда применимые ставки оценить сложнее, чем текущую рыночную стоимость, это можно использовать.

Зная текущую рыночную стоимость предмета аренды, ставка дисконтирования рассчитывается как внутренняя норма доходности (IRR), (рыночная норма доходности капитала) (в excel формула «ЧИСТВНДОХ) и она применяется уже для расчета приведенной стоимости будущих арендных платежей.